본문
안녕하세요.
다양한 법인들의 복잡한 세무 문제를 꼼꼼하게 해결해 드리고 있는 회계사 김태훈입니다.
이 글을 보고 계신 분들은 부동산임대업과 매매업을 함께 운영하시면서 세금 문제로 고민이 깊으신 상황이실 것 같습니다.
"임대 소득보다 매매 차익이 훨씬 큰데, 소규모 법인 특례 세율인 19%를 그대로 적용받아야 할까?"
"둘 중 어느 쪽이 주업으로 인정받아 어떤 세율이 적용되는 걸까?"
그래서 오늘은 이 복잡한 궁금증들을 명확히 풀어드리려 하니, 끝까지 읽어보시면 분명 큰 도움이 되실 겁니다.
부동산임대업과 매매업, 주업은 수입금액으로 판단합니다
특수관계인이 100% 출자하여 부동산임대업과 매매업을 함께 영위하는 법인의 사례를 말씀드리고 싶습니다.
이 법인은 150억 원 상당의 유형자산으로 9억 7천만 원의 부동산 임대 소득을 내고 있었습니다.
동시에 매매를 위해 112억 원 상당의 나대지를 재고자산으로 보유하고 있었죠.
그러다 2025년 6월, 이 나대지를 처분하면서 임대 소득보다 훨씬 큰 매매 처분 이익이 발생하게 되었습니다.
핵심은 두 가지 이상의 서로 다른 사업을 할 때, 어떤 사업을 '주된 사업'으로 볼 것인가 하는 점입니다.
세법 시행령에 따르면, 여러 사업을 영위할 때는 사업별 '수입금액'이 가장 큰 사업을 주된 사업으로 봅니다.
2025년 기준으로 매매 처분 이익, 즉 부동산 매매업의 수입금액이 부동산임대업의 매출액보다 컸습니다.
따라서 2025년 사업연도에는 부동산 매매업이 주된 사업으로 인정받게 됩니다.
결과적으로 부동산임대업이 주업인 소규모 법인에 규정된 19%의 단일 세율이 아닌, 9~24%의 일반 법인세율을 적용받을 수 있습니다.
단순히 보유한 부동산 자산의 가액이 아니라, 해당 연도에 발생한 '수입금액(매출액)'의 크기가 세율을 결정하는 핵심 기준이 된다는 것을 꼭 기억하셨으면 합니다.
19% 단일세율이 적용되는 소규모 법인 판정 요건
소규모 법인이란 법인세법상 특정 요건을 모두 갖춘 내국법인을 뜻하는데,
쉽게 말해 지배주주 지분율이 높고 직원이 적으며 특정 수익 비중이 큰 법인을 의미합니다.
관련 법령에서는 다음 세 가지 요건을 모두 충족해야 한다고 엄격히 규정하고 있습니다.
첫째, 사업연도 종료일 현재 지배주주 등이 보유한 주식 합계가 발행주식총수의 50%를 초과해야 합니다.
둘째, 해당 사업연도의 상시근로자 수가 5명 미만이어야 합니다.
셋째, 부동산임대업을 주업으로 하거나, 특정 소득의 합계가 기업회계기준에 따른 전체 매출액의 50% 이상이어야 합니다.
여기서 특정 소득이란 부동산 대여 수입금액, 이자소득, 배당소득을 합친 금액을 말합니다.
예를 들어, 전체 법인 매출액이 1,000만 원이라고 가정할 때, 그중 임대수입과 이자, 배당을 합친 금액이 500만 원 이상일 때 이 요건에 해당한다고 보시면 됩니다.
세법 제도는 정말 자주 바뀌고 내용도 매우 복잡하다는 점을 꼭 말씀드리고 싶습니다.
작은 수입금액 판단 착오 하나로 적용되는 법인세율이 크게 달라질 수 있습니다.
신고 전에 우리 법인의 주된 사업이 무엇으로 판정되는지 한 번만 점검해 보셔도, 억울하게 세금을 더 내는 일을 충분히 막을 수 있습니다.
관련하여 추가적인 궁금증이 있으시다면 언제든 편하게 문의해 주시길 바랍니다.
여러분의 상황에 맞는 최적의 방향을 꼼꼼하게 짚어드리겠습니다.
감사합니다.
회계사 김태훈이었습니다.