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안녕하세요. 반갑습니다. 다양한 공동주택 신축 및 분양 관련 회계 자문을 도와드리고 있는 회계사 김태훈입니다.
이 글을 보고 계신 분들은 여러 명의 소유주가 모여 공동주택 신축 사업을 준비 중이신 상황이실 것 같은데요. 아마 속으로 이런 고민들을 하고 계실 겁니다.
"건축 허가를 나눠서 받았는데, 사업자등록도 따로따로 해야 할까?"
"내 땅이 있는 단지 말고 다른 단지의 집을 배정받으면 세금 문제가 어떻게 될까?"
그래서 오늘은 이 궁금증들을 전부 시원하게 풀어드리려 하니, 끝까지 읽어보시면 분명 도움이 되실 겁니다.
공동주택 신축 시 사업자등록, 하나로 묶어야 할까요?
사례를 들어 설명 드리겠습니다.
6명의 소유주가 공동주택 신축을 진행하며, 일반분양 수익으로 건축 공사비를 지급하기로 약정했습니다.
하지만 건축 허가 과정상의 이점 때문에 3필지씩 두 그룹(A단지와 B단지)으로 나누어 각각 허가를 받은 상태입니다.
건축 허가를 따로 받았더라도, 분양수익의 분배나 공사비 지급이 6인 공동으로 이루어지는지가 핵심입니다.
만약 수익과 비용을 6인이 함께 처리한다면, 6필지를 묶어 하나의 공동사업으로 사업자등록을 하셔야 합니다.
여러분, 사업자등록을 어떻게 하느냐에 따라 뒤이어 설명해 드릴 세금 문제가 완전히 달라질 수 있으니 신중하게 접근하시길 바랍니다.
다른 단지의 주택을 배정받으면 과세 대상이 될까요?
편의상 A단지, B단지로 나누어진 상황에서 A단지의 소유주 3명 중 2명이 자기 지분 대신 B단지의 아파트를 받고자 하시는 상황입니다.
앞서 말씀드린 사업자등록을 '하나로 묶었는지', '각각 했는지'에 따라 결과가 극명하게 갈립니다.
6필지를 하나의 공동사업으로 묶었다면, A단지 소유자가 B단지 아파트를 분양받더라도 소득세 과세 대상이 되지 않습니다. 하지만 3필지씩 각각 사업자등록을 했다면, A단지 소유주가 받은 B단지 아파트는 일반 판매분으로 취급됩니다. 즉, 총수입금액(사업에서 발생한 전체 매출액)에 포함되어 사업소득세가 부과되는 과세 대상이 되어버립니다.
각각 등록할 경우 의도치 않은 세금 부담이 발생할 수 있으므로, 6인 공동으로 사업자등록을 하시는 것이 훨씬 유리하다는 점을 말씀드리고 싶습니다.
단, 사업자등록 방식과 무관하게 두 가지는 꼭 짚고 넘어가야 합니다.
하나, 공동사업에 현물출자된 토지(사업을 위해 투자 형태로 내놓은 땅)는 양도소득세 과세 대상이 된다는 점을 잊지 않으셨으면 합니다.
참고로 토지를 프로젝트 리츠(부동산투자회사)에 현물출자하는 경우에는 출자로 받은 주식을 처분할 때까지 양도소득세 납부를 미룰 수 있는 길이 있습니다만, 이는 법정 요건을 갖춘 사업구조에만 해당합니다. 오늘 말씀드린 것과 같은 개인 간 공동사업에 토지를 출자하는 경우에는 출자 시점에 양도소득세가 과세되니, 사업 규모가 크다면 사업구조 선택 단계부터 함께 검토해 보실 필요가 있습니다.
둘, 주택을 배정받은 이후의 처분 계획입니다. 공동주택 신축 후 소유주가 주택을 배정받으면서 다주택자가 되는 경우가 흔한데요. 조정대상지역 내 주택을 양도하면 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 중과되고 장기보유특별공제도 배제될 수 있습니다. 따라서 주택을 배정받는 것으로 끝낼 것이 아니라, 배정받은 주택을 언제 어떻게 처분할지까지 미리 설계해 두셔야 예상치 못한 세금 부담을 피하실 수 있습니다.
제도는 자주 바뀌고, 여러분의 구체적인 상황에 따라 적용되는 방식은 매우 복잡합니다. 한 번의 선택이 큰 차이를 만들 수 있으니 전문가의 꼼꼼한 확인이 필수적입니다.
꼭 저에게 일을 맡기지 않으셔도 괜찮습니다.
다만, 경험이 풍부한 회계사와 함께 진행하셔서 더 이상 세금 문제로 고민하지 않으셨으면 하는 마음입니다.
성공적인 공동주택 신축을 응원하며, 궁금한 점이 있으시다면 언제든 편하게 상담을 요청해 주시길 바랍니다.
감사합니다. 회계사 김태훈이었습니다.